N&D Avocats explique les baux commerciaux : des évolutions à l’impact profond

Bien que crucial, le droit des baux commerciaux reste parfois méconnu du grand public. Il connaît pourtant de profondes évolutions, dont l’impact ne doit pas être sous-estimé. Pour en savoir plus, explications avec Maîtres Gwenaelle Trautmann et Christophe Denizot, associés du cabinet N&D Avocats.

Quelle sont aujourd’hui les tendances que vous pouvez observer ?

C.D. : « Notre cabinet, spécialisé exclusivement dans le droit des baux commerciaux depuis 2009,, accompagne indistinctement bailleurs et locataires. Face à la complexité croissante du droit ─ qui n’est pas spécifique à notre branche – les stratégies sont plus difficiles à déterminer, entrainant une hausse du contentieux.»

Comment expliquez-vous cette augmentation des procédures de contentieux ?

G.T. : « Depuis toujours, bailleurs et locataires poursuivent des intérêts opposés, notamment l’évolution des loyers. Ces dernières années nous assistons à une évolution des comportements des parties, et à une véritable judiciarisation, le recours à une procédure étant devenue une pratique courante.. De manière schématique, les parties n’hésitent plus à engager une procédure avant d’entamer des discussions amiables. Cette tendance, exacerbée par la prescription biennale des baux commerciaux, qui oblige à une action rapide, est renforcée par une législation percevant la relation bailleur-locataire comme asymétrique, privilégiant la protection du locataire. »

Pourquoi ces évolutions sont-elles, selon vous, plutôt négatives ?

C.D. : « Un bon exemple est celui de la volonté de modifier le droit des baux commerciaux. Notamment en prévoyant l’encadrement des loyers. Dans le contexte économique actuel, il est légitime que l’Etat s’interroge sur le niveau des loyers, mais il doit aussi faire confiance au « marché », et les laisser les parties trouver leur équilibre. Concernant l’encadrement des loyers, aucune étude d’impact n’a été réalisée, alors même que ce dispositif a été testé dans plusieurs pays sans apporter aucune avancée probante. Les pouvoirs publics doivent faire preuve de prudence dans l’élaboration de nouvelles lois, qui pourrait avoir des effets négatifs.»

G.T. : « Le statut des baux commerciaux consacre une liberté contractuelle qu’il est essentiel de préserver. Les cocontractants y parviennent généralement en trouvant un équilibre lors de la rédaction du bail. Si la loi doit encadrer les abus – et ce cadre existe déjà –, le législateur doit veiller à ne pas perturber un marché immobilier qui se régule de lui-même. »