Dès lors que l’on envisage la constitution d’un patrimoine, l’investissement dans l’immobilier s’impose rapidement comme une option majeure. Toutefois, l’immobilier reste un univers complexe, et faire appel à des professionnels reste souvent indispensable pour sécuriser au mieux ses investissements et optimiser ses placements. Parmi ces acteurs, la société de gestion de portefeuille Alderan se distingue par son positionnement novateur, mais aussi par son approche du métier, comme nous le confient son Président fondateur et son Directeur Général, Rémy Bourgeon et Benjamin Le Baut.
Comment est né Alderan ?
R.B. : « Alderan, que j’ai fondée en 2015, est issue à l’origine du service gestion d’un family office immobilier. Nous avons peu à peu pris plus d’indépendance, obtenu notre agrément de l’AMF en 2017, et développé nos propres véhicules. Aujourd’hui, Alderan propose des solutions d’investissement sous la forme de SCPI ─ qui sont l’essentiel de notre activité ─ pour les investisseurs dits « non professionnels » qu’ils soient directs ou intermédiés, ou sous la forme d’OPPCI ou de clubs deals pour des investisseurs davantage enclins à prendre des risques pour maximiser leur investissement. Bien entendu, ces deux dernières solutions, tant par le ticket d’entrée que par leur nature même, restent réservées à des investisseurs professionnels ou avertis qui reconnaissent notre savoir-faire immobilier historique.
Nous pouvons également gérer des portefeuilles sous mandat, à la demande de certains clients. Alderan, qui compte aujourd’hui environ 60 salariés animés par un état d’esprit très entrepreneurial, mêlant ambition, audace, humilité et excellence, s’est historiquement constituée autour d’une grosse équipe de professionnels de l’immobilier. De ce fait, nous avons une vision globale des problématiques de notre secteur, et avons pu rapidement proposer des véhicules à l’époque atypiques, mais qui ont rencontré un grand succès ».
Pouvez-vous nous en dire davantage sur ces fonds ?
R.B. : « Alderan a créé en 2019 ActivImmo, la première SCPI intégralement dédiée à la logistique et aux locaux d’activités. Si l’immobilier tertiaire n’est certes pas une nouveauté dans la pierre-papier, ce positionnement spécifique était à l’époque novateur, et nous resterons je pense « à jamais les premiers ». Ce choix a rapidement séduit, et aujourd’hui cette SCPI a collecté plus de 1,4 milliards d’euros, et apporte des rendements à la fois intéressants et relativement stables sur cette classe d’actifs résiliente. »
B. L B. : « A la suite du succès d’ActivImmo, qui visait déjà des biens en France comme à l’international, nous avons lancé en 2023 Comète, qui se déploie exclusivement à l’international, mais sur une gamme élargie de typologies d’actifs en immobilier tertiaire : locaux d’activités, hôtels, logistique (hors zone euro), bureaux, loisirs, commerces, éducation. Après avoir acquis des biens en Espagne et en Italie, nous nous déployons aujourd’hui vers le Royaume-Uni, les Pays-Bas; et réfléchissons à des opportunités en Pologne ou au Canada. »
Pourquoi ce choix de l’international ?
B. L B. : « Comme l’a souligné Rémy, nous sommes avant tout des professionnels de l’immobilier. Pour nous, il est donc essentiel de pouvoir suivre les mouvements des différents marchés immobiliers sur lesquels nous évoluons. Concernant l’immobilier tertiaire, ces mouvements sont très fortement corrélés à la situation économique de chacun des pays. Pour investir, Alderan sélectionne des pays ayant une certaine résilience économique, une bonne profondeur de marché et disposant d’un cadre politique et juridique stable. Évoluer à l’international permet de saisir davantage d’opportunités que de nous limiter au marché français, tout en gagnant en agilité et en diluant le risque à travers une présence répartie entre plusieurs marchés. J’ajoute que, du fait de fiscalités bien souvent plus avantageuses que la fiscalité française1, cela procure à nos souscripteurs un surcroît d’intérêt, même si cela n’est pas l’argument premier de notre internationalisation. »
R.B. : « Cette présence à l’international nous a permis à plusieurs reprises de bien acheter. Toutefois, les prix d’achat et de vente des actifs ne sont pas les seuls vecteurs de création de valeur pour nos souscripteurs. Un des marqueurs d’Alderan est que nous sommes bien plus des professionnels de l’immobilier que des purs financiers. Nous considérons donc que c’est dans le sous-jacent et la gestion dynamique des actifs que nous pouvons créer de la valeur. En optimisant le rendement intrinsèque de chacun des biens (travaux, sélection des locataires, etc.) via une gestion locative que nous traitons en interne pour l’essentiel, nous pouvons délivrer sur nos fonds un couple rendement-risque optimisé. »
Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI ?
R.B. : « La SCPI, comme la pierre papier en général, permet, via la mutualisation, d’investir dans l’immobilier à moindre coût par rapport à un achat direct, les tickets d’entrée ne s’élevant qu’à quelques milliers d’euros. Il s’agit donc d’un vecteur adapté pour inclure une part d’immobilier indirect à un patrimoine dans le cadre d’une constitution ou d’une diversification ─ plus de 80% de nos souscripteurs sont ainsi des particuliers, investisseurs indépendants, non-institutionnels.
J’ajoute que, même sous cette forme, la pierre reste une valeur refuge ; cette sécurité étant a priori accrue par l’étendue et la mutualisation induite du patrimoine en portefeuille, du fait notamment de la valeur intrinsèque des biens immobiliers qui le composent. Et les rendements restent, quoi que l’on puisse entendre, intéressants : notre SCPI Comète a par exemple affiché en 2024 un taux de rendement de 10,62%(2) avant impôt, associé à un TRI sur 12 mois de 0,62%2. L’objectif de rendement a été fixé à 8%(3) cette année ; l’objectif de TRI 10 ans étant de 6,5%3 »
B. L B. : « Les SCPI sont bien sûr moins liquides que ne le sera un placement boursier, et même s’il est possible de sortir pour faire face à un accident de la vie4, ces produits s’adressent avant tout à des investisseurs sur le temps long, ce qui fait d’ailleurs écho à notre vision de notre métier. »
Les SCPI Activimmo et Comète sont labellisés ISR5, en quoi cela est-il important pour vous ?
B. L B. : « La prise en compte des questions d’ESG, notamment par la labellisation – Investissement Socialement Responsable – de nos 2 SCPI, est pour nous une évidence. D’un point de vue strictement économique, je ne suis pas certain que l’amélioration des actifs, à travers la réalisation de travaux optimisant l’impact environnemental par exemple, apporte une plus-value à l’instant T.
En revanche, nous sommes convaincus que cela participe à la pérennisation de leur valeur. Cette notion de pérennité est d’ailleurs à mon sens liée à notre métier : par définition, l’immobilier, même sous la forme de pierre-papier, induit de penser à long terme, et l’ESG en découle naturellement. Ces questions sont donc centrales pour Alderan. Pour illustrer cet engagement environnemental et sociétal, Alderan sponsorise Les Déferlantes, une écurie entièrement féminine de course au large, sport avec une forte dimension écologique, qui traduit son envie d’aller plus loin dans l’intérêt de ses clients.
Plus d’infos sur Alderan
Site : www.alderan.fr
Mail : contact@alderan.fr
Lexique
(1) En matière d’imposition des dividendes éventuels perçus de l’étranger, l’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux d’imposition propre à chaque investisseur.
(2) Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
(3) Objectifs basés sur des projections et des simulations de la société de gestion. Dans ce contexte, il n’y a absolument aucune garantie que ce placement sera rentable.
(4) Il existe un risque de liquidité : la société de gestion ne garantit pas la revente des parts de SCPI, ni le retrait, la sortie étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
(5) Le label ISR ne garantit pas la performance des SCPI.
Avertissements :
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 8 ans.
Ceci est une communication publicitaire. Afin de prendre connaissance de tous les risques que présentent un placement en parts de SCPI, veuillez-vous référer à la note d’information, au document d’informations clés, au code de transparence et aux reportings extra-financiers des SCPI ActivImmo et Comète disponibles gratuitement sur le site internet de la société de gestion www.alderan.fr avant de prendre toute décision finale d’investissement.
