Donation pour un logement : l’exonération exclut la SCI

Une donation pour un logement neuf ne suit pas les mêmes règles selon que l’acquéreur achète directement ou passe par une société. À l’approche de la date limite, cette différence mérite une vérification avant le virement familial. Le dispositif concerne des dons d’argent réalisés du vivant du donateur, et non une exonération générale des successions.

Donation pour un logement : qui peut bénéficier du dispositif ?

L’article 790 A bis du code général des impôts vise les dons d’argent en pleine propriété. Ils peuvent bénéficier aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. En l’absence de descendants, les neveux et nièces peuvent également entrer dans le dispositif.

Aucune limite d’âge ne s’applique au donateur pour cette exonération temporaire. En revanche, les deux plafonds doivent être respectés simultanément.

Par exemple, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, autant de sa mère et autant d’un grand-parent. Il atteint alors 300 000 €, à condition d’utiliser les sommes conformément au régime. Un parent seul ne peut pas lui transmettre ce montant entièrement sous cette exonération.

Donner avant fin 2026, utiliser les fonds dans un second délai

Les versements doivent intervenir entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Ensuite, le bénéficiaire doit affecter l’argent au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.

Ainsi, un don versé le 20 décembre 2026 doit être employé au plus tard le 30 juin 2027. L’échéance de décembre concerne donc le don ; elle n’impose pas systématiquement de signer l’achat avant cette date.

L’argent peut financer un logement acheté neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA. Pour cette dernière, l’administration retient l’acte authentique d’achat. Un contrat de réservation ne suffit pas.

Le dispositif couvre aussi certains travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Toutefois, la construction d’une maison hors VEFA et l’achat d’un terrain à bâtir ne sont pas éligibles.

Pourquoi l’achat via une SCI fait perdre cette exonération

Le BOFiP, au paragraphe 880, exclut expressément l’apport de l’argent donné à une société civile immobilière. Il exclut également le prêt à cette société, notamment en compte courant d’associé.

Même si la SCI utilise ensuite les fonds pour acheter un logement neuf, cette affectation ne satisfait pas les conditions. Le bénéficiaire possède des parts sociales ; la société acquiert le logement.

En revanche, l’exclusion de ce régime temporaire ne rend pas automatiquement toute la donation taxable. Les abattements ordinaires et les autres exonérations éventuellement disponibles doivent être examinés séparément. Le coût dépend notamment du lien familial et des donations antérieures.

Une obligation d’usage pendant cinq ans

Pour un logement acquis, le bénéficiaire doit respecter une affectation à la résidence principale pendant cinq ans. Il peut l’occuper lui-même ou le louer comme résidence principale. Toutefois, le locataire ne peut pas appartenir à son foyer fiscal.

Le délai court à compter de l’acquisition, ou de l’achèvement du logement si celui-ci intervient après. Pour les travaux énergétiques, le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans après leur achèvement.

Par ailleurs, les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’, mais les mêmes dépenses ne peuvent pas cumuler les deux avantages. L’exonération exclut aussi les dépenses ayant bénéficié d’une déduction de charges ou du crédit d’impôt pour emploi à domicile.

Déclarer le don et conserver les preuves

Service Public précise les démarches déclaratives. Pour ce régime, le don manuel relève du formulaire papier 2735-SD, à transmettre au service chargé de l’enregistrement. Le bénéficiaire doit conserver les preuves du versement et de l’utilisation des fonds.

Avant de donner, rapprochez donc le calendrier du virement, l’acte d’achat et le mode de détention envisagé. Cette coordination relève de la préparation du patrimoine familial.

Enfin, ce régime immobilier doit être distingué des autres mesures évoquées pour les donations familiales en 2027. Pour le dispositif actuel, le contrôle porte sur les fonds effectivement affectés à une opération éligible. Une somme reçue mais conservée sur un compte ne suffit pas.