Encadrement des loyers : le Sénat vote deux ans de plus

L’encadrement des loyers a franchi une étape parlementaire, à un mois de la fin prévue de son expérimentation. Les sénateurs ont adopté la proposition de loi sur les rapports locatifs par 325 voix contre 17. Toutefois, leur version diffère de celle des députés : elle conserve un régime temporaire et son périmètre actuel.

Pour un propriétaire qui prépare une location, cette distinction compte. Le vote ne modifie pas immédiatement le plafond applicable à son logement. Il ne garantit pas non plus, à lui seul, le maintien du dispositif jusqu’en novembre 2028. Une adoption définitive et la promulgation restent nécessaires.

Encadrement des loyers : une prolongation sans extension

La présentation officielle du Sénat confirme le choix d’une reconduction de deux ans. Les sénateurs ont écarté la pérennisation et la réouverture des candidatures. Ainsi, une collectivité qui souhaite rejoindre le dispositif ne reçoit aucune nouvelle possibilité d’accès avec cette version.

Le mécanisme concerne aujourd’hui environ 70 communes, réparties dans neuf territoires. Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier en font partie. S’y ajoutent Plaine Commune, Est Ensemble, le Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole. Le périmètre précis doit néanmoins se vérifier à l’adresse du logement.

Un plafond de loyer ne signifie pas un gel général

Deux mécanismes coexistent. Le premier limite l’évolution du loyer entre deux locations ou au renouvellement du bail, en zone tendue. Le second fixe un plafond local au montant du loyer. C’est ce dernier dispositif expérimental que les sénateurs veulent prolonger.

Dans les territoires concernés, un arrêté préfectoral détermine les loyers de référence par secteur et catégorie de logement. Le propriétaire doit donc tenir compte des caractéristiques du bien et de la date du bail. Une annonce voisine ou un prix moyen à l’échelle de la ville ne suffit pas.

Par ailleurs, le loyer de base s’apprécie hors charges et hors éventuel complément de loyer. Celui-ci répond à des conditions particulières de localisation ou de confort. Le bail doit préciser son montant et sa justification. Le plafonnement n’autorise donc pas à ajouter librement une somme pour atteindre le revenu souhaité.

Les règles détaillées sur Service Public permettent de vérifier le régime local et ses exceptions. Elles concernent notamment les locations servant de résidence principale et les baux mobilité. Les locations touristiques suivent d’autres règles, comme les baux commerciaux évoqués dans notre entretien sur la gestion immobilière des enseignes.

Les recours changeraient dans deux directions différentes

Le vote porte aussi sur les délais de contestation. Sur ce point, il faut distinguer le loyer de base et son complément. Les sénateurs proposent davantage de temps pour contester le second, tout en réduisant la prescription de l’action en diminution du premier.

Point examiné	Règle actuelle	Version votée au Sénat
Contestation du complément de loyer devant la commission de conciliation	Trois mois après la signature du bail	Un an
Prescription de l’action en diminution d’un loyer de base excessif	Trois ans	Un an à compter de la connaissance des faits permettant d’agir
Saisine de la commission de conciliation	Procédure préalable selon le litige	Effet suspensif expressément prévu pour l’action en diminution

Le texte adopté provisoire du 21 octobre précise le point de départ de la prescription. Il retient le jour où le locataire a connu, ou aurait dû connaître, les faits permettant son action. Présenter ce délai comme courant systématiquement dès la signature du bail serait donc inexact.

Ces dispositions restent proposées. Un locataire ne peut pas déduire du vote qu’il dispose déjà d’un an pour contester un complément de loyer. De même, un bailleur ne peut pas considérer que toutes les réclamations portant sur un bail ancien sont désormais prescrites.

Les collectivités pourraient demander une sortie anticipée

Autre évolution : le Sénat ouvre une possibilité de sortie avant le terme de l’expérimentation. Le texte organise une procédure pour les collectivités et les communes concernées. Il prévoit aussi qu’une commune puisse demander le maintien du dispositif lorsqu’une sortie intervient à l’initiative du demandeur initial.

Cette faculté ajouterait une décision locale au calendrier national. Pour autant, elle n’autoriserait pas un propriétaire à s’affranchir individuellement du plafond. La simple préférence politique d’un élu ne modifierait pas non plus immédiatement les règles d’un bail.

Pour l’investisseur, l’enjeu est la fiabilité du revenu prévisionnel. Le plafond applicable constitue une contrainte à intégrer avant l’achat, au même titre que les charges non récupérables. Notre article sur les vérifications de l’avis de taxe foncière rappelle l’importance de contrôler aussi les données qui déterminent cette dépense.

Deux années supplémentaires pour mieux mesurer les effets

Dans son rapport, la commission des affaires économiques justifie cette durée limitée par le besoin d’évaluer davantage les effets du plafonnement. Elle souhaite notamment mieux mesurer son incidence sur l’offre locative. Le texte prévoit donc d’enrichir les données déclaratives sur les loyers, en distinguant le loyer de base et son complément.

Cette question statistique a une conséquence pratique : un recul des annonces ne démontre pas, à lui seul, un effet du plafonnement. Il faut comparer des marchés et des périodes comparables. De même, une modération des loyers ne suffit pas à établir que chaque catégorie de locataires bénéficie du dispositif dans les mêmes proportions.

Le prochain rendez-vous est désormais parlementaire. L’Assemblée nationale doit se prononcer sur la version sénatoriale. Une adoption sans modification permettrait de clore la navette ; de nouveaux changements exigeraient de poursuivre l’examen. C’est cette étape qui déterminera si la prolongation peut entrer en vigueur avant la fin de l’expérimentation.