Schneider International : quand le bail commercial redéfinit la stratégie des enseignes

Fondée en 1988 par Jean-Pierre Dumur qui est en toujours l’un des trois associés, Schneider International est un cabinet spécialisé dans le conseil et l’optimisation immobilière, avec une expertise reconnue sur les baux commerciaux en France, en Suisse, en Belgique et au Luxembourg. Dans un environnement économique marqué par des évolutions structurelles, le cabinet accompagne les enseignes dans la gestion, la négociation et la performance de leur parc immobilier.

À sa tête, Stéphane et Damien Glabay, associés défendent une approche globale du bail commercial, à la croisée du juridique, de l’économique et du stratégique. Leur conviction est claire : loin d’être un simple contrat locatif, le bail est devenu un véritable outil de pilotage, d’arbitrage et de développement pour les enseignes.

Pourquoi le bail commercial s’impose-t-il aujourd’hui comme un enjeu stratégique pour les enseignes ?

D.G : « Le bail commercial est souvent réduit à un simple titre d’occupation, alors qu’il représente un titre d’exploitation, avec un enjeu majeur sur le compte de résultat des preneurs. Les loyers ont augmenté de plus 26% ces 9 dernières années, sans compter les charges. Dans un contexte de tensions économiques durables et de hausse des coûts, la pression sur la rentabilité des enseignes est devenue insupportable pour la plupart d’entre-elles».

Quelles transformations majeures ont le plus profondément redessiné la gestion des baux ces dernières années ?

S.G : « Le COVID a agi comme un accélérateur de tendances : le basculement vers le e-commerce et la transformation des habitudes de consommation. Les crises successives (énergie, inflation, géopolitique) ont ensuite amplifié la fragilisation du pouvoir d’achat et des modèles économiques traditionnels ».

D.G : « Dans le même temps, on observe la montée en puissance des enseignes discount et une hausse significative des procédures collectives. Cela impose une évolution profonde de la logique des baux : ils doivent désormais intégrer davantage de flexibilité et s’inscrire dans des cycles plus courts, plus agiles ».

Comment le bail commercial peut-il devenir, au-delà de son coût, un véritable levier de croissance ?

S.G : « Le loyer reste une charge importante mais le pilotage du bail doit devenir un outil stratégique pour les exploitants. Il permet d’accompagner des phases de croissance, de restructuration ou de rationalisation des surfaces ».

D.G : « Les enseignes doivent aujourd’hui revoir leur lecture de l’immobilier commercial. On passe progressivement d’une logique de maillage territorial systématique à une approche beaucoup plus sélective, orientée vers la performance des points de vente intégrant les nouveaux usages de consommation ».

Quels leviers concrets permettent aujourd’hui d’optimiser efficacement les coûts immobiliers ?

S.G : « La renégociation du bail ne doit plus tenir compte de la seule valeur locative mais doit s’inscrire dans une vision globale intégrant le taux d’effort de l’enseigne et sa rentabilité».

Quelles erreurs reviennent le plus souvent dans la gestion des baux commerciaux ?

S.G : « Les démarches uniformes de demande de baisse de loyers sont rarement efficaces. Elles ne tiennent pas compte des réalités individuelles des actifs ».

D.G : « Chaque situation doit être analysée de manière fine. La négociation doit intégrer le contexte local, sa dynamique et les contraintes des parties. Une approche déséquilibrée ou unilatérale bloque souvent les discussions… Là où une logique partenariale permet d’aboutir à des solutions innovantes et efficaces ».

À quel moment une entreprise gagne-t-elle à se faire accompagner sur ces sujets ?

D.G : « À toutes les étapes du bail : en amont de la signature, lors des échéances triennales ou au moment du renouvellement. Trop d’acteurs interviennent encore dans l’urgence, alors que qu’il convient donc d’agir par anticipation et non par réaction ».

Pouvez-vous illustrer cela par un exemple concret d’accompagnement ?

D.G : « Nous avons accompagné une enseigne qui occupait plus de 5 000m2 au cœur de Lyon. Face à une forte revalorisation du loyer envisagée par le bailleur, nous avons réalisé une expertise approfondie. Au-delà de la valeur locative, nous avons analysé globalement la situation. La solution retenue a consisté à réduire la surface du preneur, permettant ainsi au bailleur de restructurer l’immeuble avant de relouer une partie du site et de sécuriser ses revenus, tout en pérennisant l’implantation de notre client. Cela a permis de créer une nouvelle dynamique pour les deux parties ».

Quelles grandes tendances vont, selon vous, redéfinir les stratégies de baux commerciaux dans les prochaines années ?

S.G : « Le contexte économique et géopolitique continuera de mettre sous tension les commerces physiques. L’anticipation et la capacité d’adaptation deviendront des facteurs clés de performance ».

D.G : « Les surfaces commerciales devraient globalement se réduire avec la montée du e-commerce. Le modèle des baux devra évoluer vers davantage de souplesse et de modularité. Dans le même temps, on observe un retour progressif des commerces de proximité en centre-ville. Avec des équilibres économiques très différents de ceux des grandes enseignes. Tout cela renforce la nécessité d’un accompagnement expert et d’une approche sur mesure ».

Pour plus d’informations : 

www.schneider-international.com