La pénurie de petits logements en Île-de-France

Les évolutions socio-démographiques en Île-de-France

Le desserrement des ménages fait évoluer la demande effective de logements en Île-de-France. La hausse des personnes vivant seules et des divorces associée à des phénomènes de décohabitation, de vieillissement et de fécondité basse, modifie les attentes du marché. En 2030, les petits logements représenteront 38 % de la demande potentielle. Ce sera le premier moteur des besoins en logements de la région francilienne. Cette progression est nettement supérieure à la croissance démographique estimée à 17 %, ainsi qu’à la hausse des besoins en résidences secondaires, évaluée à 19 %.

“Les Franciliens ont de plus en plus de difficultés à accéder à la propriété. Il y a donc un vrai enjeu à bien calibrer l’offre neuve pour qu’elle tienne davantage compte de cette nouvelle réalité démographique et sociétale.”

Julien PEMEZEC, coprésident de la FPI-IDF

Pénurie des petits logements (T1 et T2) et excédent de T3 et plus

La pénurie de petits logements sévit sur tout le territoire français, mais elle est particulièrement marquée dans la capitale. Le plafonnement des prix au m² limite le report sur des typologies plus grandes. Or, ces logements sont principalement destinés aux jeunes actifs et aux étudiants. Selon une étude APUR d’octobre 2024, 62 % d’étudiants en plus vivent dans les communes du Grand Paris entre 1999 et 2019. Ils se concentrent surtout dans la Plaine commune, la Boucle Nord de Seine, le Grand Orly et La Défense. De même, 6 étudiants franciliens sur 10 continuent de vivre chez leurs parents selon l’INSEE (octobre 2021).

À l’inverse, les grands logements (T4 et T5) sont largement surreprésentés. Hormis quelques zones proches de la Couronne et au nord-est de Paris, ces logements sont en surplus. Les projections pour 2030 montrent un risque d’aggravation des déséquilibres. Dés lors, ces résultats interrogent les politiques locales qui privilégient encore la construction de grands logements pour attirer les familles.

Sous-occupation : un phénomène très francilien

Selon les résultats de l’ESPI, 96 % des quartiers franciliens ont des logements qui ne correspondent pas à ses habitants. Cela signifie qu’ils disposent d’une pièce en excédent par rapport à leurs besoins stricts. Plus précisément, 28 % des ménages disposent d’au moins deux pièces supplémentaires et 13,5 % reconnaissent posséder plus de trois pièces non nécessaires. Cette répartition des espaces supplémentaires est polarisée et inégalitaire. En effet, la majorité est occupée par 39 % par des retraités et 24 % par des cadres.

La formule intermédiaire du T3 présente un léger excédent à mettre en perspective. Les couples avec enfant, les familles monoparentales et les colocations, s’orientent vers cette dimension de logement. En pratique, les ménages dont les contraintes financières limitent l’espace de vie disponible occupent aussi ce type de logement.

En moyenne, les logements suroccupés accueillent 3,7 personnes pour 2,5 pièces. Cette situation est plus accentuée dans les départements de Seine-Saint-Denis (47 %) et du Val-de-Marne (47 %). Les familles monoparentales et les ménages complexes comme les colocations sont très présents dans ces espaces.

Construire des petits logements pour corriger les déséquilibres

Pour combler le déficit d’offre, l’étude établit qu’il faudrait produire 340 000 T1 ou T2 supplémentaires au rythme actuel entre 2021 et 2030. Cet indicateur théorique permet de mesurer l’ampleur du retard accumulé.

« Ce chiffre met en évidence une tendance structurelle : la demande en petits logements progresse beaucoup plus vite que l’offre disponible. »

Laura DUTHILLEUL, enseignante-chercheuse en économie au laboratoire ESPI2R

Le parc résidentiel n’est pas prêt à accueillir les nouvelles structures familiales. Au premier trimestre 2026, 80 % des logements livrés concernaient des logements T3 ou plus. Toutefois, la rénovation est lente et coûteuse. Les logiques de marché dépendent des politiques publiques qui encadrent les tendances du marché.

Cette inadéquation entre l’offre et la demande, combinée à la baisse du pouvoir d’achat immobilier, risque de faire progresser le nombre de logements invendus. Entre 2018 et 2050, 420 000 ménages composés d’une seule personne devraient apparaître. Ils représenteront 19 % de la population régionale, soit une hausse de 75 % selon une étude de l’Insee publiée en mai 2025.