Un appartement qui affiche 10 % de rendement brut est-il forcément plus intéressant qu’un bien à 5 % ?

Pas nécessairement.

Le rendement ne dit rien, à lui seul, de la vacance locative. Il ne renseigne pas davantage sur les travaux futurs ou la facilité de revente.

Il faut désormais ajouter un autre paramètre : le coût du crédit.

Le rendement brut ne suffit plus

Les classements des « villes les plus rentables » restent très populaires.

Ils ont aussi leurs limites.

Un rendement élevé peut cacher une demande locative faible. Il peut également accompagner une population en baisse ou un marché sur lequel revendre prend beaucoup de temps.

À l’inverse, un rendement plus faible dans une grande métropole peut offrir davantage de sécurité.

C’est l’un des points défendus par Alexandre Chetrit dans cet entretien : un taux de rendement doit toujours être replacé dans son environnement local.

La question intéresse particulièrement les actifs à hauts revenus qui cherchent à transformer leur capacité d’épargne en patrimoine.

Business Times avait justement consacré un article aux HENRYs – High Earners, Not Rich Yet –, ces cadres qui gagnent bien leur vie sans disposer encore d’un patrimoine important.

Le crédit change le calcul

L’époque des crédits immobiliers proches de 1 % semble déjà loin.

La hausse des taux modifie directement la rentabilité d’un investissement locatif.

Un bien pouvait auparavant générer un excédent mensuel avec un rendement assez modeste. Le même projet peut aujourd’hui demander un effort d’épargne chaque mois.

Il devient donc utile de distinguer deux stratégies.

La première recherche l’autofinancement et un cash-flow, c’est-à-dire un solde mensuel positif après paiement des charges et du crédit.

La seconde privilégie la sécurité locative et la hausse de la valeur du patrimoine sur le long terme.

Les deux approches peuvent se défendre. Elles ne répondent simplement pas au même objectif.

Le DPE est devenu un critère financier

La performance énergétique pèse désormais directement sur la valeur d’un logement.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.

Les logements F suivront en 2028. Les logements E seront concernés à partir de 2034.

Consulter le calendrier officiel sur Service-Public.fr

Cette contrainte entraîne une décote sur certains biens.

Les Notaires de France ont mesuré cet effet. En 2024, une maison classée G se vendait en moyenne 25 % moins cher qu’une maison D comparable. Pour un appartement, l’écart moyen atteignait 12 %.

Consulter les données des Notaires de France sur la valeur verte

Une passoire thermique peut donc devenir une opportunité.

À une condition : que la baisse du prix à l’achat couvre réellement les travaux nécessaires.

Le calcul du DPE a aussi changé en 2026

Un autre élément mérite l’attention des investisseurs.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9.

Cette évolution peut améliorer la note de certains logements chauffés à l’électricité.

Consulter l’évolution officielle du calcul du DPE

Avant d’acheter un bien affiché F ou G, il faut donc vérifier la date du diagnostic.

Un ancien DPE peut ne plus correspondre au classement actuel du logement.

Ce simple contrôle peut modifier le prix, les travaux à prévoir et, au final, la rentabilité de l’opération.

Flip & Go veut accélérer le premier tri

C’est précisément sur cette phase de recherche que se positionne Flip & Go.

Alexandre Chetrit a cofondé la société après avoir travaillé lui-même dans l’immobilier. La plateforme utilise la data pour accélérer l’analyse des opportunités.

Elle croise plusieurs informations sur les biens et leur environnement afin d’éliminer rapidement les dossiers les moins intéressants.

Découvrir Flip & Go

Cette approche s’inscrit dans un mouvement plus large de la PropTech, ces entreprises qui appliquent la technologie au secteur immobilier.

Business Times l’observait déjà avec Jinka, qui utilise le numérique pour centraliser et qualifier les annonces.

Mais peut-on vraiment automatiser une décision immobilière ?

Les algorithmes peuvent comparer plusieurs milliers d’annonces.

Ils calculent un rendement, repèrent un prix anormal ou rapprochent un bien des transactions passées.

Le gain de temps est considérable.

Mais l’immobilier conserve une particularité : chaque actif est unique.

Un appartement peut sembler excellent sur écran et cacher un problème de copropriété. Une nuisance sonore peut réduire son attractivité. Des travaux futurs peuvent aussi effacer plusieurs années de rendement.

La technologie permet donc de sélectionner beaucoup plus vite.

Elle ne dispense pas encore de visiter, de lire les documents et de poser les bonnes questions.

C’est précisément ce que Business Times a voulu approfondir avec Alexandre Chetrit.

Nous lui avons posé trois questions.

INTERVIEW EXCLUSIVE BUSINESS TIMES

Alexandre Chetrit, CEO et cofondateur de Flip & Go

1. Où voyez-vous encore de réelles opportunités d’investissement locatif en 2026 ?

Au-delà des villes elles-mêmes, quels sont aujourd’hui les indicateurs les plus pertinents à regarder ? Disposez-vous de repères sur les niveaux de rendement que les investisseurs peuvent encore raisonnablement viser ?

Le rendement affiché en tête d’un classement n’est presque jamais le bon indicateur lorsqu’on le regarde seul.

Aujourd’hui, beaucoup de villes moyennes affichent encore 8, 10, parfois plus de 11 % de rendement brut. C’est vrai sur le papier.

Mais un rendement à deux chiffres dans un marché en déclin démographique, ou dans lequel la revente prend un an, perd beaucoup de son intérêt lorsqu’on analyse l’investissement sur dix ans.

Regarder d’abord la tension locative réelle

À mon sens, trois indicateurs ne sont pas suffisamment étudiés.

Le premier est la tension locative réelle, avec des données concrètes. Je ne parle pas simplement d’un ancien zonage administratif.

Il faut regarder le délai moyen de relocation, le nombre de candidatures par annonce et le taux de vacance.

Sur ce dernier point, les différences entre les villes sont énormes.

La vacance locative tourne autour de 7 à 8 % en moyenne nationale selon les différents observatoires du logement. Elle descend sous 4 % dans certaines métropoles tendues comme Lyon ou Nantes.

À l’inverse, elle peut atteindre 10 ou 12 % dans certaines zones périphériques.

Cela peut représenter jusqu’à un mois de loyer perdu par an. Dans d’autres villes, la perte sera presque nulle. La différence change complètement le calcul de rentabilité nette.

Emploi local et risque énergétique

Le deuxième indicateur est la dynamique de l’emploi local.

Une ville qui gagne des habitants parce qu’elle attire des retraités n’a pas le même profil locatif qu’une ville qui attire de nouveaux actifs.

Enfin, il faut intégrer le risque énergétique du parc immobilier.

Le DPE et le coût des travaux à venir pèsent de plus en plus dans la valorisation d’un bien.

Quels rendements viser ?

Je reste prudent avec les chiffres ronds que l’on trouve un peu partout.

Dans les grandes métropoles tendues, un rendement brut de 4 à 5 % reste un repère raisonnable lorsqu’on recherche avant tout la sécurité locative.

Dans les villes moyennes dynamiques, on se situe plutôt entre 6 et 9 % brut.

Une fois les charges, la vacance et la gestion intégrées, le rendement net peut perdre 1,5 à 3 points.

Lorsqu’un bien affiche un rendement à deux chiffres, je pose donc d’abord la question de la facilité de revente. Le rendement affiché vient ensuite.

Le coût du crédit change la donne

Il faut également relire ces rendements à la lumière du coût du crédit.

Entre 2015 et 2022, les investisseurs locatifs empruntaient parfois à 1 ou 1,5 % sur vingt ans. L’argent était presque gratuit.

Les taux ont ensuite grimpé très rapidement au-dessus de 4 % fin 2023. Ils sont redescendus autour de 3,3 à 3,4 % aujourd’hui selon les barèmes d’août 2026.

Cette hausse déplace mécaniquement le seuil de rentabilité.

La quasi-totalité des investissements locatifs utilisent le crédit pour profiter de l’effet de levier.

Le rendement qui suffisait avec un taux à 1 % ne suffit donc plus aujourd’hui.

Dans les conditions actuelles, je considère qu’il faut plutôt viser autour de 6 % de rendement brut, soit environ 4 % net, pour espérer obtenir un investissement financé à crédit avec un cash-flow neutre ou positif.

Métropole ou ville moyenne : deux stratégies différentes

Cela relativise mes propres repères.

Un rendement brut de 4 à 5 % dans une métropole tendue n’est plus réellement un pari sur le cash-flow.

C’est davantage un pari sur la sécurité locative et la valorisation du bien.

L’investisseur accepte alors d’injecter un peu d’épargne chaque mois en échange d’un faible risque de vacance et d’un potentiel de plus-value à la revente.

C’est un choix patrimonial parfaitement défendable. Mais il faut le présenter comme tel.

Les rendements de 6 à 9 % que l’on trouve dans certaines villes moyennes ont davantage de chances de permettre l’autofinancement.

Cela explique en partie pourquoi ces marchés attirent autant d’investisseurs depuis la remontée des taux.

C’est aussi l’enjeu de notre nouveau module dédié à l’investissement locatif chez Flip & Go.

Nous voulons croiser les prix, les loyers, la tension locative, le DPE et d’autres données. L’objectif est d’éviter de classer les villes sur un seul rendement brut qui, pris isolément, a peu de valeur.

2. Les passoires thermiques sont souvent vendues avec une décote. À quelles conditions peuvent-elles devenir de bonnes opportunités d’investissement ?

Existe-t-il, selon vous, un ratio entre la décote à l’achat, le coût des travaux et le futur loyer à partir duquel l’opération devient réellement intéressante ? Quels sont les principaux pièges à éviter ?

La décote existe réellement et elle est documentée. Elle reste cependant très différente selon les marchés.

Les Notaires de France l’ont mesurée sur les transactions de 2024.

Une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D présentant des caractéristiques comparables.

Pour un appartement, l’écart moyen tombe à 12 %.

Ces chiffres restent des moyennes nationales. La réalité varie beaucoup selon les régions.

La décote est souvent plus importante dans les zones au climat continental ou océanique. La facture de chauffage d’une passoire énergétique y pèse davantage que sur le pourtour méditerranéen.

La décote doit couvrir les travaux

Avant de parler de ratio, je regarde d’abord si la décote à l’achat couvre réellement le coût des travaux.

Il faut aussi prévoir une marge de sécurité.

Une rénovation permettant réellement de sortir un logement des classes F ou G coûte généralement entre 200 et 450 euros par mètre carré.

Tout dépend évidemment de l’ampleur du chantier.

Pour une rénovation globale, on se situe souvent autour de 40 000 euros. La facture peut varier entre 20 000 et 60 000 euros selon l’état initial du logement.

À mon sens, il faut également ajouter 15 à 20 % de marge pour les imprévus.

Fissures, plomberie ou mauvaises surprises de chantier arrivent régulièrement.

Si la décote obtenue à l’achat ne couvre pas le budget des travaux et cette marge de sécurité, l’opération n’est pas suffisamment sécurisée.

Ces ratios permettent de faire un premier tri rapidement. Ensuite, les visites et les devis des artisans permettent d’affiner le calcul.

Vérifier le nouveau DPE avant d’acheter

Un autre point peut changer complètement l’équation.

La méthode de calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026.

Le coefficient appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution a fait sortir un nombre important de logements du statut de passoire thermique sans travaux.

Avant d’acheter un bien décoté sur la base d’un ancien DPE, il faut donc vérifier son classement actuel auprès de l’ADEME.

Certains biens peuvent avoir gagné une classe.

Dans ce cas, leur valorisation change immédiatement.

Les aides peuvent améliorer la rentabilité

Le troisième point concerne les aides disponibles.

MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie et l’éco-PTZ peuvent entrer dans le financement de certains travaux.

Pour l’investisseur locatif, le déficit foncier majoré peut également jouer un rôle.

Sous certaines conditions, il permet de déduire jusqu’à 21 400 euros de travaux énergétiques des revenus fonciers, contre 10 700 euros dans le régime classique.

Ce dispositif doit pour le moment s’appliquer jusqu’à fin 2027.

Ces aides et avantages fiscaux peuvent faire passer une opération simplement correcte à une opération réellement intéressante.

Les principaux pièges

Le premier piège consiste à sous-estimer le rôle de la copropriété.

Un propriétaire ne peut pas décider seul de rénover une façade ou une chaudière collective. Il faut passer par un vote en assemblée générale.

Cela peut prendre du temps.

Autre risque : certaines banques se montrent plus prudentes lorsqu’elles financent une passoire énergétique.

Enfin, il faut éviter d’acheter dans l’urgence sans avoir sécurisé les artisans nécessaires.

Entre la signature et le début réel des travaux, plusieurs mois peuvent facilement passer.

3. La data permet aujourd’hui d’identifier beaucoup plus vite les biens à fort potentiel de rentabilité. Jusqu’où peut-on réellement automatiser la décision d’investissement ?

Quels critères nécessitent encore une analyse humaine ou une visite sur place avant d’engager plusieurs centaines de milliers d’euros ?

La data fonctionne très bien sur tout ce qui peut être mesuré et vérifié à distance.

Elle permet de comparer un prix au mètre carré avec les transactions réelles issues des bases DVF.

On peut aussi calculer un rendement, croiser la tension locative d’une commune ou repérer un DPE qui semble incohérent avec le marché.

Grâce à ces outils, on passe de plusieurs milliers d’annonces à une sélection beaucoup plus courte en quelques minutes.

Il y a encore quelques années, aucun investisseur ne pouvait faire ce travail manuellement aussi rapidement.

Certaines informations ne sont pas numériques

L’intelligence artificielle ne voit cependant pas les informations qui n’existent dans aucune base accessible.

Prenons un exemple courant.

Un appartement se situe dans une ville moyenne avec une bonne tension locative. Son DPE est correct et le rendement affiché approche 7 %.

Sur le papier, tout semble intéressant.

La lecture des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale peut pourtant révéler un futur ravalement de façade.

L’appel de fonds peut atteindre plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros par lot.

Cette information n’apparaît pas nécessairement dans une base publique. Elle reste parfois uniquement dans les documents du syndic.

Un tel montant peut effacer trois ou quatre années de rendement net.

La visite reste indispensable

Il existe d’autres exemples très simples.

Le DPE ne montre pas forcément une fissure, une remontée d’humidité ou une installation électrique très ancienne.

Les données cadastrales ne permettent pas davantage de mesurer correctement un vis-à-vis ou une nuisance sonore.

Une extension réalisée sans autorisation peut également passer inaperçue.

L’algorithme peut parfois détecter une incohérence entre le cadastre et la surface réelle.

Mais il faut encore un humain pour comprendre le problème, vérifier sa gravité et estimer le coût d’une éventuelle régularisation.

L’IA trie, l’investisseur décide

Chez Flip & Go, nous sommes assez clairs sur ce point.

Nos outils servent à trier et à prioriser rapidement les biens.

Ils ne cherchent pas à remplacer une visite ou la lecture d’un dossier de copropriété avant de verser une indemnité d’immobilisation chez le notaire.

Il ne faut pas oublier que l’investisseur s’engage parfois sur quinze ou vingt ans.

Nous entraînons nos modèles d’intelligence artificielle sur les données immobilières depuis plus d’un an afin d’améliorer ce premier tri.

La data réduit énormément le temps consacré à la recherche et à l’analyse.

Elle ne supprime pas la vérification sur le terrain.

Elle permet surtout de concentrer cette vérification sur un nombre beaucoup plus réduit de biens.

La data fait gagner du temps, pas disparaître le risque

Les réponses d’Alexandre Chetrit font apparaître un équilibre assez clair.

La technologie est particulièrement efficace au début du processus.

Elle peut éliminer rapidement des centaines d’annonces. Elle compare également un prix aux transactions passées et détecte certaines incohérences.

Mais elle ne voit pas tout.

Le terrain conserve une valeur essentielle

Un algorithme peut connaître précisément la surface d’un appartement.

Il ne sait pas forcément que l’immeuble est particulièrement bruyant à 7 heures du matin.

Il peut connaître le DPE.

Il ne détecte pas toujours une trace d’humidité derrière un meuble.

Enfin, il peut connaître les ventes récentes de la copropriété sans savoir qu’un important appel de fonds se prépare.

C’est à cet endroit que l’analyse humaine reste indispensable.

La PropTech ne remplace pas l’expertise

Ce constat dépasse largement Flip & Go.

Toute une génération d’entreprises immobilières utilise désormais l’intelligence artificielle pour gagner du temps.

Elles ne cherchent pas forcément à supprimer l’intervention humaine.

Business Times avait notamment observé cette évolution avec We Invest. Le réseau utilise les outils numériques pour rendre les professionnels plus efficaces tout en conservant le conseil humain.

Pour l’investisseur, la question change

La bonne question n’est probablement plus :

« L’intelligence artificielle peut-elle choisir un appartement à ma place ? »

Elle devient :

« Comment peut-elle m’éviter de perdre du temps sur les biens qui ne correspondent pas à ma stratégie ? »

Cette approche paraît beaucoup plus réaliste.

L’investissement locatif engage du capital et souvent quinze à vingt années de crédit.

Automatiser une mauvaise décision ne la rend pas meilleure.

En revanche, utiliser la data pour concentrer son analyse sur quelques opportunités réellement pertinentes peut profondément changer la manière d’investir.

C’est probablement là que la PropTech apporte aujourd’hui le plus de valeur.