Facturation électronique location meublée : qui est concerné ?

Des particuliers découvrent qu’ils entrent dans la réforme

La facturation électronique est entrée dans une nouvelle phase le 1er septembre 2026.

Depuis cette date, toutes les entreprises concernées doivent pouvoir recevoir leurs factures électroniques. De leur côté, les grandes entreprises et les ETI doivent aussi commencer à les émettre sous ce format.

Les PME, TPE et microentreprises disposent d’un délai supplémentaire pour l’émission. Leur échéance est fixée au 1er septembre 2027. Le ministère de l’Économie a confirmé ce calendrier au lancement de la réforme.

À première vue, le sujet semble donc concerner uniquement les entreprises.

Facturation électronique location meublée : pourquoi le SIREN compte

La facturation électronique location meublée crée une situation assez inhabituelle.

Un propriétaire peut continuer à se considérer comme un simple particulier. Pourtant, son activité de location dispose souvent d’un numéro SIREN.

C’est là que se trouve l’un des points clés du dispositif.

Le montant des loyers ne suffit pas à déterminer si un loueur doit s’intéresser à la réforme. Le nombre de semaines de location n’est pas non plus le seul critère.

Il faut d’abord regarder la situation administrative et fiscale de l’activité.

La DGFiP précise que les bailleurs exonérés de TVA restent assujettis. Sous réserve de disposer d’un numéro SIREN, ils doivent donc recevoir les factures électroniques qui entrent dans le champ de la réforme.

Autrement dit, un propriétaire peut ne jamais ajouter de TVA aux loyers de son locataire. Cela ne veut pas dire qu’il peut ignorer la facturation électronique.

Airbnb ou Booking ne sont pas les vrais critères

Le fait d’utiliser Airbnb ou Booking ne déclenche pas, à lui seul, l’obligation.

Ces plateformes rendent simplement la situation plus visible.

Un propriétaire qui loue directement un appartement peut connaître les mêmes règles. À l’inverse, ouvrir un compte sur Airbnb ne suffit évidemment pas à créer toutes ces obligations.

Il faut regarder l’activité réelle.

Le premier réflexe consiste donc à vérifier si cette activité dispose d’un numéro SIREN.

Ensuite, le propriétaire doit connaître son régime de TVA et la nature exacte des prestations qu’il fournit.

La DGFiP propose désormais un parcours en ligne qui permet d’étudier plusieurs cas particuliers. Les loueurs en meublé y figurent expressément.

Vérifier sa situation avec le parcours officiel de la DGFiP

Cette démarche peut sembler évidente pour un professionnel.

Elle l’est beaucoup moins pour un propriétaire qui loue seulement un studio ou une résidence secondaire.

Facturation électronique location meublée : quel rôle joue la TVA ?

Pour comprendre la facturation électronique location meublée, il faut distinguer deux choses.

La première consiste à être assujetti à la TVA. La seconde consiste à devoir réellement facturer cette taxe.

Une grande partie des locations meublées à usage d’habitation bénéficie d’une exonération de TVA.

Le propriétaire ne facture donc généralement pas cette taxe sur le loyer.

Pour autant, il peut rester concerné par la réception des factures électroniques.

C’est l’un des points les moins intuitifs de la réforme.

La DGFiP explique clairement que les locations immobilières à usage d’habitation exonérées n’ont pas à émettre une facture électronique pour ces loyers. Elles n’ont pas non plus à transmettre de e-reporting pour ces opérations exonérées.

En revanche, le bailleur doit pouvoir recevoir les factures électroniques adressées à son activité s’il dispose d’un SIREN.

Le changement concerne donc surtout les dépenses du propriétaire.

Travaux, comptable, conciergerie : les factures arrivent autrement

Prenons un exemple concret.

Un artisan intervient dans l’appartement pour refaire la salle de bains. Une conciergerie facture la gestion des arrivées. Un expert-comptable adresse ses honoraires.

Le propriétaire peut également payer un logiciel destiné à gérer son activité.

Ces fournisseurs peuvent lui envoyer des factures qui entrent dans le nouveau circuit.

C’est l’un des effets les plus concrets de la facturation électronique location meublée.

Jusqu’ici, le propriétaire avait l’habitude de trouver une facture dans ses e-mails ou de télécharger un PDF.

Désormais, certains documents vont transiter par le circuit prévu par la réforme.

Business Times avait déjà détaillé cette évolution dans son dossier consacré aux travailleurs indépendants.

Cet article rappelle notamment une différence essentielle : toutes les entreprises concernées doivent recevoir depuis septembre 2026, mais les petites structures ne doivent pas encore toutes émettre.

La situation change avec les prestations para-hôtelières

Tous les loueurs en meublé ne se trouvent pas dans la même situation.

Certains proposent des services qui rapprochent leur activité de celle d’un établissement hôtelier.

Il peut s’agir du petit-déjeuner, du nettoyage régulier, du linge de maison ou de l’accueil de la clientèle.

Lorsque les conditions prévues par la réglementation sont réunies, l’activité peut devenir soumise à TVA.

Le propriétaire doit alors regarder de plus près ses obligations d’émission.

Cependant, une autre distinction devient nécessaire : qui est son client ?

La DGFiP précise que les opérations n’empruntent pas toutes le même circuit.

Si la facture s’adresse à une entreprise française assujettie à la TVA, elle relève de la facturation électronique selon le calendrier applicable.

En revanche, lorsqu’une prestation s’adresse à un particulier, l’opération relève du e-reporting lorsqu’elle entre dans le champ de la réforme.

Même logique lorsque le client assujetti se situe à l’étranger.

Pour une location touristique, cette différence est importante. La majorité des voyageurs Airbnb ou Booking sont des particuliers.

Facturation électronique location meublée : quelles dépenses sont concernées ?

La facturation électronique location meublée ne signifie pas que tous les documents d’un propriétaire vont changer de format.

C’est une confusion à éviter.

Le nouveau système vise les factures qui entrent dans le champ prévu par la réglementation.

Une intervention d’un artisan peut, par exemple, passer par ce circuit.

Il en va de même pour des frais de conciergerie, des honoraires de gestion ou une facture d’expert-comptable.

Certains abonnements professionnels peuvent également être concernés.

En revanche, d’autres dépenses restent en dehors.

La taxe foncière n’est pas une facture

La taxe foncière constitue un bon exemple.

Il s’agit d’un impôt, pas d’une facture commerciale.

Elle ne bascule donc pas dans le nouveau circuit.

Le même principe vaut pour la cotisation foncière des entreprises.

Un propriétaire ne retrouvera donc pas automatiquement tous ses paiements immobiliers dans sa plateforme de facturation électronique.

De même, l’achat d’un meuble d’occasion auprès d’un particulier ne crée pas une facture électronique entre entreprises.

Les propriétaires devront donc continuer à gérer plusieurs catégories de justificatifs.

Les assurances ne basculent pas automatiquement

Même situation pour plusieurs documents d’assurance.

Les opérations d’assurance bénéficient d’un régime particulier en matière de TVA.

L’avis d’échéance d’une assurance propriétaire non occupant ne va donc pas forcément se transformer en facture électronique.

Même chose pour une assurance loyers impayés.

Le propriétaire pourra continuer à recevoir ces documents par les canaux habituels : e-mail, PDF, courrier ou espace client.

La réforme ajoute ainsi un circuit.

Elle ne fait pas disparaître tous les autres.

Les appels de fonds du syndic restent également en dehors

Le cas des copropriétés mérite lui aussi une précision.

Un appel de fonds envoyé par un syndic peut ressembler à une facture.

Juridiquement, ce n’est pourtant pas la même chose.

Les appels de fonds et les appels de charges de copropriété ne constituent pas des factures classiques au sens fiscal.

Ils ne basculent donc pas automatiquement dans le dispositif.

Pour un propriétaire bailleur, la gestion restera ainsi répartie entre plusieurs canaux.

D’un côté, certaines factures fournisseurs arriveront par le nouveau réseau.

De l’autre, les charges de copropriété, impôts et certains autres documents continueront d’arriver comme aujourd’hui.

Un nouveau canal qui s’ajoute aux autres

Cette coexistence constitue probablement l’un des enjeux pratiques de la réforme.

Un loueur pourra recevoir une facture électronique sur sa plateforme agréée.

Quelques minutes plus tard, il pourra recevoir un avis d’échéance par e-mail.

Puis son syndic déposera un document dans son espace client.

La dématérialisation ne signifie donc pas encore centralisation totale.

C’est précisément sur ce besoin que se positionnent plusieurs solutions du marché.

Bill up explique ainsi proposer un espace capable de réunir des factures électroniques et d’autres justificatifs de dépenses.

Cela peut faciliter la gestion.

Cependant, avant de choisir un outil, le propriétaire doit vérifier qu’il répond bien aux besoins créés par la réforme.

Plus de 4 millions d’entreprises avaient déjà désigné leur adresse

Le changement est désormais bien réel.

Au démarrage de la réforme, le ministère de l’Économie indiquait que plus de quatre millions d’entreprises avaient déjà désigné leur adresse de réception.

Il précisait également que 66 % des entreprises du cœur de cible avaient choisi leur plateforme au 1er septembre.

Ces chiffres montrent que le déploiement a fortement progressé.

Toutefois, nous ne disposons pas du détail concernant les seuls loueurs en meublé.

Or cette population présente une particularité.

Un patron de PME échange généralement avec un expert-comptable. Il peut aussi disposer d’un service administratif.

À l’inverse, un particulier qui loue un appartement quelques semaines dans l’année peut passer totalement à côté du sujet.

Il ne se reconnaît pas forcément dans le mot « entreprise ».

Pourtant, sa situation administrative peut le faire entrer dans la réforme.

Que se passe-t-il si le loueur n’a encore rien fait ?

Pour les propriétaires concernés, la priorité consiste donc à vérifier leur situation.

Ils doivent notamment savoir comment les fournisseurs pourront leur adresser leurs factures électroniques.

Sans solution adaptée, des difficultés pratiques peuvent apparaître.

Une facture peut arriver en retard ou ne pas être traitée comme prévu.

Cela peut ensuite compliquer le suivi d’une dépense ou la comptabilité.

Toutefois, le gouvernement a voulu éviter un démarrage brutal.

Le 1er septembre, le ministère de l’Économie a annoncé une phase d’accompagnement.

Il a surtout précisé qu’il n’y aurait aucune sanction pour aucune entreprise en 2026.

Cette décision ne supprime pas les obligations.

Elle donne en revanche du temps aux acteurs qui découvrent tardivement qu’ils doivent agir.

Facturation électronique location meublée : les 3 points à vérifier

La facturation électronique location meublée peut paraître complexe. Pour un propriétaire, trois vérifications permettent pourtant de faire un premier tri.

D’abord, il faut regarder si l’activité de location dispose d’un numéro SIREN.

Ensuite, le loueur doit déterminer si son activité bénéficie d’une exonération de TVA ou si certaines prestations sont soumises à cette taxe.

Enfin, il doit vérifier comment il recevra les factures électroniques de ses fournisseurs.

La DGFiP reste la source de référence en cas de doute.

Business Times avait d’ailleurs interrogé Sébastien Rabineau, chef de la mission Facturation électronique à la DGFiP, avant l’entrée en vigueur de la réforme.

Relire l’entretien de Business Times avec Sébastien Rabineau de la DGFiP

Dans cet entretien, il expliquait notamment que les entreprises auraient intérêt à ne pas considérer cette réforme comme une simple contrainte réglementaire. Elle peut aussi servir à moderniser leur gestion.

Business Times avait également consacré un dossier à la préparation des dirigeants.

Facturation électronique : le moment où les dirigeants doivent passer de la veille à l’action

Une réforme qui touche aussi ceux qui ne se voient pas comme des professionnels

La facturation électronique location meublée pose finalement un problème assez simple : informer des propriétaires qui ne se considèrent pas toujours comme des professionnels.

Un particulier peut louer un seul appartement.

Il peut ne pas facturer de TVA.

Il peut même ne consacrer que quelques heures par mois à cette activité.

Pourtant, il peut disposer d’un SIREN et recevoir des factures liées à cette location.

C’est à ce moment que la réforme le rattrape.

Pour éviter les mauvaises surprises, le premier réflexe consiste donc à vérifier sa situation plutôt qu’à se fier au nombre de logements ou au montant des loyers.

Business Times a interrogé Gregory Berthet, conseiller principal en stratégie chez Bill up, pour préciser les règles qui s’appliquent aux loueurs en meublé.

Gregory Berthet : « Le critère décisif, c’est la détention d’un numéro SIREN »

1. Dans quelles situations un loueur Airbnb ou Booking est-il concerné ?

Business Times : Dans quelles situations un loueur Airbnb ou Booking est-il concerné par la réforme dès le 1er septembre 2026 ? Quels critères doit-il regarder pour savoir s’il doit agir : numéro SIREN, régime de TVA, type de location, niveau de revenus ou nature des prestations proposées ?

Gregory Berthet : Le critère décisif n’est ni le niveau de revenus, ni le nombre de semaines louées. C’est la détention d’un numéro SIREN.

Dès qu’une personne loue un bien meublé, même de façon occasionnelle via une plateforme comme Airbnb, elle exerce une activité économique.

Cette activité doit légalement être déclarée via le guichet unique de l’INPI. Elle obtient alors un numéro SIREN.

Tous ces propriétaires bailleurs sont concernés par la réforme, au moins pour la réception des factures électroniques.

Les bailleurs non redevables de TVA n’ont pas d’obligation d’émission. Toutefois, ils doivent être en mesure de recevoir leurs factures au format électronique.

Le cas d’une location meublée classique

Prenons une location saisonnière occasionnelle ou plus régulière.

Il peut s’agir d’un appartement loué quelques semaines par an sur Airbnb. Cela peut aussi être une location à l’année ou plusieurs biens sans prestations hôtelières.

Ce bailleur n’est pas redevable de TVA.

Il n’a donc pas l’obligation d’émettre des factures électroniques.

En revanche, s’il est correctement déclaré avec un SIREN, il doit pouvoir recevoir ses factures fournisseurs électroniques depuis le 1er septembre 2026.

Le cas d’une activité para-hôtelière

La situation change avec une activité para-hôtelière.

C’est notamment le cas lorsque le loueur fournit au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le ménage, le linge de maison et l’accueil.

Dans ce cas, le bailleur devient redevable de TVA.

Il cumule donc l’obligation de réception dès le 1er septembre 2026 et les obligations liées à l’émission.

Les structures qui bénéficient du délai d’un an devront être prêtes au plus tard le 1er septembre 2027.

Note de la rédaction : pour une activité soumise à TVA, la DGFiP distingue également la qualité du client. Une opération destinée à une entreprise française assujettie relève de la facturation électronique. Une opération destinée à un particulier relève du e-reporting lorsqu’elle entre dans le champ de la réforme.

2. Quelles factures passent réellement dans le nouveau circuit ?

Business Times : Pouvez-vous nous préciser très concrètement quelles factures d’un loueur en meublé basculeront réellement dans le nouveau circuit et lesquelles resteront en dehors ?

Gregory Berthet : Il faut éviter une confusion assez fréquente.

La réforme ne transforme pas automatiquement tous les documents reçus par un loueur en « factures électroniques ».

Le principe est que la facturation électronique concerne les opérations réalisées entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA, lorsqu’il s’agit d’opérations soumises à la TVA.

À l’inverse, certaines opérations exonérées de TVA et dispensées de facturation restent hors du champ.

Les assurances restent en dehors

Par exemple, les opérations d’assurance bénéficient d’une exonération de TVA propre.

Il en va de même pour certaines activités de santé, d’enseignement ou pour l’immobilier locatif nu.

Pour le loueur, cela signifie que l’avis d’échéance de son assurance propriétaire non occupant ne devient pas une facture électronique au sens de la réforme.

Même chose pour son assurance loyers impayés.

Il continuera à les recevoir sous leur forme actuelle : papier, PDF ou espace client.

Les appels de fonds du syndic ne changent pas

Concernant les appels de fonds de syndic, une réponse ministérielle rappelle une règle.

Les appels de fonds ou appels de charges ne constituent pas des factures au sens du droit fiscal.

Ils restent donc exclus du champ d’application de la facturation électronique.

Plusieurs circuits vont continuer à coexister

De fait, la facture électronique représente un nouveau canal de réception.

Elle vient s’ajouter aux autres : papier, PDF ou espace client.

Elle ne les remplace pas complètement.

D’où l’importance, pour la mise en conformité, de choisir une solution qui permet de centraliser les documents.

Bill up permet, par exemple, de réunir dans son application ou son espace Web les factures électroniques et les autres états de dépenses.

L’utilisateur peut téléverser un document ou le prendre en photo. Celui-ci peut ensuite être reconnu et classé.

La solution permet aussi de mettre certains documents en paiement, sans changer de banque.

Travaux, conciergerie et comptabilité sont concernés

Ce qui bascule réellement pour un loueur en meublé, ce sont surtout les factures de fournisseurs.

Cela concerne les travaux et les interventions d’artisans.

Il faut aussi compter les frais de gestion locative ou de conciergerie.

Les honoraires d’expert-comptable et les abonnements à des logiciels de déclaration meublée peuvent également entrer dans le dispositif.

Même chose pour l’énergie à la charge du bailleur ou certaines factures liées aux services hôteliers.

En revanche, l’assurance et les appels de fonds restent en dehors.

Il en va de même pour les achats réalisés auprès de particuliers, comme du mobilier d’occasion.

La taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises ne sont pas non plus des factures qui entrent dans le champ de la réforme.

3. Que se passe-t-il si le loueur n’a choisi aucune solution ?

Business Times : Ses fournisseurs peuvent-ils encore lui adresser leurs factures ? Risque-t-il de ne plus les recevoir et quelles conséquences ou sanctions sont réellement prévues ?

Gregory Berthet : Concrètement, un loueur en meublé qui n’a rien fait au 1er septembre peut rencontrer des difficultés.

Ses fournisseurs concernés vont envoyer leurs factures vers leur propre plateforme.

Celle-ci tentera ensuite d’acheminer le document grâce au SIREN du bailleur.

Si le bailleur n’est identifié sur aucune plateforme, l’acheminement électronique peut échouer.

Dans l’attente d’une régularisation, il risque donc de ne plus recevoir ses factures dans les délais habituels.

Cela peut créer un retard de traitement.

Il peut aussi rencontrer des difficultés pour justifier une dépense ou tenir correctement sa comptabilité.

Les sanctions prévues par le dispositif

Sur le terrain des sanctions, la personne non régularisée peut recevoir une mise en demeure.

Elle dispose alors d’un délai pour se mettre en conformité.

Si le manquement persiste, le dispositif prévoit ensuite des sanctions financières.

Mise à jour Business Times : pas de sanction en 2026

Note de la rédaction : le gouvernement a apporté une précision importante après la transmission des réponses de Gregory Berthet.

Le 1er septembre, le ministère de l’Économie a officiellement indiqué que la priorité serait donnée à l’accompagnement.

Il a annoncé « aucune sanction pour aucune entreprise en 2026 » pendant cette phase de démarrage.

L’obligation reste donc bien en vigueur.

En revanche, les loueurs qui découvrent seulement aujourd’hui qu’ils sont concernés disposent d’une période pour régulariser leur situation.

4. Combien de loueurs en meublé sont concernés en France ?

Business Times : Disposez-vous d’une donnée permettant d’estimer le nombre de loueurs en meublé potentiellement concernés en France, avec une source vérifiable ?

Business Times : Disposez-vous également de données permettant d’estimer combien de ces propriétaires avaient déjà choisi leur solution à quelques jours de l’échéance ?

Gregory Berthet : Nous n’avons pas de notre côté de donnée chiffrée fiable et sourcée sur ce point précis à date.

Nous vous invitons à consulter les informations officielles de la DGFiP, ainsi que la fiche dédiée aux LMNP sur impots.gouv.fr.

Consulter la fiche officielle « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé »