Taux immobiliers proches de 4 % : combien faut-il négocier ?

Les taux immobiliers remontent dans les barèmes de novembre 2026. Empruntis affiche 3,82 % sur 20 ans et 3,90 % sur 25 ans. Sur 25 ans, son barème moyen était de 3,79 % en octobre. Le courtier indique aussi un meilleur taux de 3,55 % en novembre. De son côté, CAFPI publie une moyenne de 3,75 % sur 25 ans pour les taux obtenus par ses clients. Un barème de banques partenaires et une moyenne de dossiers négociés donnent deux repères distincts.

Taux immobiliers : pourquoi la moyenne officielle est plus basse

La Banque de France relève un taux moyen de 3,32 % en septembre pour les nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations. Ce chiffre rassemble plusieurs durées de prêt. Il porte aussi sur un mois antérieur. Il ne se compare donc pas directement à un barème sur 25 ans publié début novembre. Notre analyse de la remontée des taux du crédit immobilier revient sur le rôle du coût de financement des banques.

Pour l’acheteur, l’écart entre les chiffres compte au moment de comparer les offres. Il faut regarder des prêts de même montant et de même durée. Le taux annuel effectif global, ou TAEG, inclut aussi les frais nécessaires pour obtenir le crédit. Il tient notamment compte de l’assurance et de la garantie lorsqu’elles sont obligatoires.

À 3,90 %, 250 000 euros coûtent 54 euros de plus par mois

Prenons un prêt à taux fixe de 250 000 euros sur 25 ans, hors assurance et frais. À 3,50 %, la mensualité atteint environ 1 252 euros. À 3,90 %, elle passe à 1 306 euros. L’écart représente donc environ 54 euros par mois et 16 280 euros d’intérêts sur toute la durée du prêt.

On peut aussi partir du budget mensuel. Avec la mensualité du premier scénario et un taux de 3,90 %, le capital empruntable tombe à environ 239 610 euros. L’écart atteint environ 10 390 euros. Si l’apport et les autres frais restent identiques, le prix d’achat doit donc baisser d’autant pour retrouver la même mensualité.

La baisse dans l’ancien donne une marge de discussion

Selon les indices Notaires-Insee, les prix de l’ancien ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent. Sur un an, ils baissaient de 0,8 %. Ces moyennes donnent un repère. Elles ne disent toutefois pas quelle remise un vendeur acceptera sur un bien précis.

Dans notre exemple, une réduction de 1 % sur un prix de 250 000 euros représente 2 500 euros. Elle couvre donc seulement une partie de l’écart de financement. Notre article sur le marché de l’immobilier ancien en 2027 revient sur les compromis que les acheteurs envisagent. Pour un bien donné, la comparaison se joue entre le prix négocié, le coût des travaux et la mensualité que la banque propose.